Как агентства недвижимости выкачивают деньги из своих клиентов

В газете «Комсомольская правда» вышли мои комментарии на тему: «Фиктивные покупатели, заоблачные неустойки и телефонный терроризм: как агентства недвижимости выкачивают деньги из своих клиентов».

Рассказываем, как защититься от вымогателей — закон на нашей стороне.

ВХОД — РУБЛЬ, ВЫХОД — ДВА

— Что мне делать — риэлторы требуют 100 тысяч рублей, а я таких денег даже когда работала, в глаза не видала! — взволнованно рассказала корреспонденту «КП» пенсионерка Тамара Ивановна.

Продавала она свою квартиру в одном из подмосковных поселков километрах в 50 от МКАДа — звонили, в основном, агенты: давайте, бабушка, мы сами вашу квартиру продадим, потому что мы профессионалы, это у нас лучше получится. Отмахнулась женщина раз, другой, а на третий согласилась: тяжеловато из Москвы на показы ездить. Заключила договор.

Примерно через месяц ей сообщили радостную весть: якобы, нашелся покупатель, только ему надо ипотеку оформить. И практически тут же позвонил другой, который приценивался к ее двушке еще давно, до «романа» с агентством, но сразу не купил, а решил подумать. И вот надумал.

— Этот предложил мне сразу деньги — без всякой ипотеки, — пояснила пенсионерка.

Как честная женщина, она позвонила в агентство: спасибо, мол, за хлопоты, но я нашла другого. Ипотека когда еще будет, а живые деньги — вот они. Так что наши отношения считаю законченными.

Вот тут-то бабушку и ткнули носом в договор.

— Мы свою работу выполнили, нашли вам покупателя, так что оплатите наш гонорар 100 тысяч рублей, — стали забрасывать ее риэлторы эсэмэсками. — Иначе — в суд. Тогда к этой сумме добавятся еще и судебные издержки.

ШТРАФЫ — ВНЕ ЗАКОНА

Оказывается, такие истории, когда продавец по каким-то причинам отказывается от услуг риэлтора, совсем не редкость. Сам человек нашел покупателя, недоволен работой агентства и захотел сменить его или вообще передумал сдавать, мало ли что бывает. Как выходить из положения?

— Владелец квартиры или покупатель, заключивший договор с агентством, может на любой стадии прекратить с ним отношения, — сообщил «КП» адвокат Кирилл Иванов, специализирующийся на спорах, связанных с арендой и приобретением жилья.

Дело в том, что отношения между клиентом и агентством регулируются законом «О защите прав потребителя», пояснил адвокат. А в ст. 32 этого закона прямо говорится, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора. Единственное, что может агентство потребовать, это оплату фактически понесенных расходов.

Например, в договоре у Тамары Ивановны значится, что в случае если она расторгнет договор, то должна заплатить за компенсацию издержек, но не менее 10 тысяч рублей.

— Писать фиксированную сумму незаконно, эти расходы риэлтор должен подтвердить документально, — уточнил Иванов. — Счета на рекламу, на фотосъемку. Показал квартиру потенциальному покупателю — зафиксируй это актом, подпиши его у продавца. Тогда можно будет говорить о компенсации потраченного времени и транспортных расходов.

А как же штрафные санкции и неустойки, которые так любят прописывать в договорах риэлторы?

— Эти пункты не имеют юридической силы, — разъяснил адвокат. — Никаких других денег, кроме компенсации фактических затрат клиент выплачивать не должен. По закону «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации, признаются недействительными. Так что никакой неустойки, комиссионных или штрафов наша пенсионерка в случае расторжения договора платить не обязана. Даже если агентство и нашло ей покупателя. Договора купли-продажи нет — значит, и говорить не о чем. Просто люди в основной массе юридически не очень подкованы, и агентства этим пользуются, вписывая в договоры разные санкции.

ФИКТИВНЫЕ ПРОСМОТРЫ, ЛИПОВЫЕ ПОКУПАТЕЛИ

Договор с агентством заключается, как правило, на 6 месяцев — это огромный срок. И в течение всего этого времени клиенту запрещается самостоятельно искать покупателя или обращаться к другим агентствам. Кабала.

— Правила очень жесткие и несправедливые, — говорит риэлтор Константин.

— Я, например, никогда себе не выторговываю каких-то особых условий. Когда подсовывают все эти эксклюзивные бумажки, многих это отталкивает. А понимание, что ты находишься в условиях конкуренции, наоборот, стимулирует тебя активнее работать.

По словам наших собеседников, агентства, заключив договор с владельцем квартиры, нередко вводят его в заблуждение, чтобы продемонстрировать активность.

— Когда агентство говорит, что нашло покупателя, то это далеко не всегда так, — рассказывает Константин. — Особенно, когда не хотят знакомить продавца с покупателем или сообщить какую-то информацию о нем — номер мобильного, имя и фамилию. Значит, нет никакого покупателя — это просто имитация деятельности, чтобы продавец не расторг договор. Часто при этом говорят, что покупатель с ипотекой, надо несколько недель, а то и целый месяц подождать, пока банк одобрит. Просят собрать справки. Все выглядит очень правдоподобно, а на самом деле — декорация.

Усиливает эффект достоверности и сообщение от агентства о том, что покупатель уже внес аванс. А перед этим даже просят продавца прислать видео примерно с таким текстом: «Я, такая-то, поручаю агентству принять аванс на покупку моей квартиры» При этом даже не говорят, от кого будут принимать деньги, и сам договор аванса владельцу квартиры тоже не показывают. Типа коммерческая тайна.

Из этой же серии и фиктивные просмотры.

— Агент приводит своих коллег, друзей, они ходят по квартире, осматривают, кивают, их ничем не отличишь от настоящих покупателей, — говорит Кирилл Иванов. — Могут даже составить акт просмотра квартиры. Потом этот акт можно будет предъявить в суде, если возникнет спор по поводу компенсации фактических затрат.

Уличить агента в том, что он привел липовых покупателей, практически невозможно. Но есть у фиктивных просмотров и более существенная задача — сбить цену и тем самым ускорить продажу. Представьте себе — после каждого «просмотра» агент шлет продавцу сообщение: квартира понравилась, но просят снизить цену.

— Точно! — припомнила пенсионерка, когда я ей это рассказал. — Агент предлагала мне скинуть 100 тысяч. А я ей говорю: «Давайте я 50 тысяч скину, но и вы свои комиссионные тоже на 50 тысяч уменьшите». Она говорит: нет. Ну, тогда и я — нет.

С помощью экспертов «КП» Тамаре Ивановне, похоже, удалось отбиться от агентства. После того, как она написала смс-сообщение с указанием статей закона, по которым она имеет право расторгнуть договор без штрафных санкций, и твердо сказала, что в агентство приезжать не будет, риэлторы перестали донимать ее требованием денег. Про возмещение фактических затрат даже не заикнулись — слишком мелкие суммы, чтобы о них говорить.

Комментарий эксперта.

НАСТУПАЕТ МОМЕНТ, КОГДА ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ДОГОВОРА УЖЕ НЕЛЬЗЯ

И все таки в сделках по продаже недвижимости наступает момент, когда отказаться от договора уже нельзя. Некоторые юристы считают, что дело сделано, когда покупатель официально зарегистрировал право собственности, а продавец получил деньги. Но другие считают, что точка невозврата наступает раньше.

— Договор считается исполненным, когда не просто найден покупатель, но и зафиксировано его желание приобрести квартиру, — говорит юрист по недвижимости Галина Скорик. — Если все устраивает, то составляется предварительный договор купли-продажи между покупателем и продавцом. Это серьезный документ, после него продавцу уже очень сложно будет выйти из сделки.

КАК ПРАВИЛЬНО РАСТОРГНУТЬ СОГЛАШЕНИЕ

Самый цивилизованный путь — написать заявление об отказе. Для этого агентства приглашают своего убегающего клиента в офис.

— Я бы не советовал туда ходить — лишняя трата нервов, — откровенно рассказал «КП» риелтор Константин. — Начнут обрабатывать, уговаривать…

По мнению адвоката Кирилла Иванова, заменить поход в офис может отправка заказного письма с уведомлением об отказе от договора. Причину указывать не обязательно.

— Но на практике все ограничиваются обычным смс-сообщением, этого достаточно, — говорит адвокат.

ЧТО ДЕЛАЮТ АГЕНТСТВА С ТЕМИ, КТО ОТКАЗЫВАЕТСЯ С НИМИ РАБОТАТЬ

Грубый наезд

— «Отказника» тут же начинают активно прессовать, — рассказывает риелтор Константин. — Постоянно звонят, грозят судом, коллекторами, приставами. Мою знакомую чуть до нервного срыва не довели угрозами — пришлось самому идти в это агентство и объяснить им, что давить бесполезно. Есть закон, который не на их стороне, что бы не было приписано в договоре. Пообещал заявить в полицию, если не отстанут…

Мягкая сила

— Человеку, отказавшемуся от услуг агентства, начинают звонить люди, представляющиеся высокопоставленными сотрудниками известных общественных организаций, объединяющих риелторов, — дополняет адвокат Иванов. — Я попросил одну из моих клиенток, чтобы они перезвонили мне. Солидный баритон стал мне рассказывать про последствия за неисполнение условий договора — неустойки, компенсация упущенной выгоды. Объяснил ему, что я адвокат, и что все, о чем он говорит, к данному договору не имеет никакого отношения. Баритон, судя по тому, что мигом убрал солидность, и сам это прекрасно знал…

«В обход нас вы квартиру не продадите»

Еще одна распространенная угроза — клиента пугают тем, что он не сможет продать свою квартиру.

— Угрожают, что любую сделку в обход агентства они заблокируют в Росреестре — якобы, у них большие связи, — говорит адвокат. — Это тоже блеф — наложить арест на квартиру может только суд. Однако многие люди принимают эти угрозы за чистую монету и либо выплачивают солидные отступные, либо продолжают работать с этим агентством.

А ВОТ ЕЩЕ УЛОВОЧКА

АВАНС ВЕРНИТЕ…

У риелторов в арсенале много приемчиков. Например, такой. Покупатель увидел подходящий вариант. Посмотрел — квартира устраивает. Агентство просит внести аванс и в договоре указывает, что если покупатель откажется от сделки, то аванс ему не возвращается.

— Такое условие незаконно, — объяснила «КП» юрист по недвижимости Галина Скорик. — Агентство обязано вернуть покупателю аванс даже если тот сам откажется от сделки. Другое дело задаток — его при отказе покупателя можно не возвращать. Но если сделка сорвется по вине агентства (в том числе и если собственник передумает продавать свою квартиру), то оно обязано вернуть покупателю задаток в двойном размере. Поэтому агентства и не любят оформлять предварительный платеж покупателя как задаток.

РИЭЛТОРЫ ТРЕБУЮТ ГОНОРАРЫ ВЫШЕ, ЧЕМ У АДВОКАТОВ

В соцсетях набирает популярность движение, которое можно условно назвать «сделай сам» — не прибегать к помощи агентов.

«Я имел опыт и продажи и покупки квартиры, присутствовали риэлторы в обоих случаях, и я ни увидел ничего такого, что бы не мог сделать покупатель или собственник», — пишет Макс Михайлов.

Однако справедливости ради надо сказать, что профессиональный и добросовестный агент здорово помогает. Особенно в многоступенчатых альтернативных сделках.

— Я бы на месте собственника никогда не стала самостоятельно размещать объявление, — сказала «КП» риэлтор Наталья Перескокова. — Агент берет на себя значительную часть хлопот — делает сам или заказывает качественные фото, размещает объявление на разных ресурсах, общается с покупателями, собирает документы. Платит за услуги покупатель. Другое дело, что некоторые недобросовестные агенты, как правило, это новички, нарушают законы и правила профессиональной этики.

Основная причина недовольства — слишком дорого обходятся агентские услуги, отмечают участники дискуссий. 2-5% от цены продаваемого жилья. В Москве это от 150 тысяч рублей, в области — от 100 тысяч.

Считается, что чем выше стоимость недвижимости, тем меньший процент берет агентство. Не всегда.

— Шеф продавал имение в Подмосковье за 2,5 млн долларов, — рассказали «КП» в окружении одного бывшего политика средней руки, а ныне предпринимателя. — Позвонили нам из агентства — мол, есть покупатель. Запросили там за свои услуги 4% — это же 100 тысяч долларов! Шеф как услышал — матом послал этих девочек. Сам нашел покупателя, а адвокат, кстати, далеко не самый последний, ему за миллион рублей все оформил. И был очень доволен такому гонорару.

Если вам нужно безопасно продать или купить квартиру, частный дом или другое жилье, то обращайтесь — мы обязательно поможем.

С уважением,

руководитель Агентства недвижимости и юридической безопасности

Кирилл Анатольевич Иванов.

https://m.kp.ru/daily/217175.5/4278705/