Как избежать мошенничества при купле-продаже недвижимости

К вопросу о приобретении недвижимости нужно подходить обдумано и серьезно, тщательно проанализировав рынок недвижимости. Рынок недвижимости всегда был и будет площадкой для всевозможных спекуляций и махинаций. Наши советы помогут вам избежать мошенников при покупке/продаже квартиры или иной недвижимости

Фиктивные покупатели, заоблачные неустойки и телефонный терроризм.

Как агентства недвижимости выкачивают деньги из своих клиентов В газете «Комсомольская правда» вышли мои комментарии на тему: «Фиктивные покупатели, заоблачные неустойки и телефонный терроризм: как агентства недвижимости выкачивают деньги из своих клиентов». Рассказываем, как защититься от вымогателей - закон на нашей стороне. ВХОД - РУБЛЬ, ВЫХОД - ДВА - Что мне делать — риэлторы требуют 100 тысяч рублей, а я таких денег даже когда работала, в глаза не видала! - взволнованно рассказала корреспонденту «КП» пенсионерка Тамара Ивановна. Продавала она свою квартиру в одном из подмосковных поселков километрах в 50 от МКАДа — звонили, в основном, агенты: давайте, бабушка, мы сами вашу квартиру продадим, потому что мы профессионалы, это у нас лучше получится. Отмахнулась женщина раз, другой, а на третий согласилась: тяжеловато из Москвы на показы ездить. Заключила договор. Примерно через месяц ей сообщили радостную весть: якобы, нашелся покупатель, только ему надо ипотеку оформить. И практически тут же позвонил другой, который приценивался к ее двушке еще давно, до «романа» с агентством, но сразу не купил, а решил подумать. И вот надумал. - Этот предложил мне сразу деньги — без всякой ипотеки, - пояснила пенсионерка. Как честная женщина, она позвонила в агентство: спасибо, мол, за хлопоты, но я нашла другого. Ипотека когда еще будет, а живые деньги — вот они. Так что наши отношения считаю законченными. Вот тут-то бабушку и ткнули носом в договор. - Мы свою работу выполнили, нашли вам покупателя, так что оплатите наш гонорар 100 тысяч рублей, - стали забрасывать ее риэлторы эсэмэсками. - Иначе — в суд. Тогда к этой сумме добавятся еще и судебные издержки. ШТРАФЫ — ВНЕ ЗАКОНА Оказывается, такие истории, когда продавец по каким-то причинам отказывается от услуг риэлтора, совсем не редкость. Сам человек нашел покупателя, недоволен работой агентства и захотел сменить его или вообще передумал сдавать, мало ли что бывает. Как выходить из положения? - Владелец квартиры или покупатель, заключивший договор с агентством, может на любой стадии прекратить с ним отношения, - сообщил «КП» адвокат Кирилл Иванов, специализирующийся на спорах, связанных с арендой и приобретением жилья. Дело в том, что отношения между клиентом и агентством регулируются законом «О защите прав потребителя», пояснил адвокат. А в ст. 32 этого закона прямо говорится, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора. Единственное, что может агентство потребовать, это оплату фактически понесенных расходов. Например, в договоре у Тамары Ивановны значится, что в случае если она расторгнет договор, то должна заплатить за компенсацию издержек, но не менее 10 тысяч рублей. - Писать фиксированную сумму незаконно, эти расходы риэлтор должен подтвердить документально, - уточнил Иванов. - Счета на рекламу, на фотосъемку. Показал квартиру потенциальному покупателю — зафиксируй это актом, подпиши его у продавца. Тогда можно будет говорить о компенсации потраченного времени и транспортных расходов. А как же штрафные санкции и неустойки, которые так любят прописывать в договорах риэлторы? - Эти пункты не имеют юридической силы, - разъяснил адвокат. - Никаких других денег, кроме компенсации фактических затрат клиент выплачивать не должен. По закону «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации, признаются недействительными. Так что никакой неустойки, комиссионных или штрафов наша пенсионерка в случае расторжения договора платить не обязана. [...]

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

В настоящее время риэлторская деятельность является распространенным видом деятельности. Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риэлторских услуг, поэтому к данному договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг. Договор на оказание риэлторских услуг состоит из следующих разделов: — преамбула; — предмет договора; — обязательства сторон; — сроки исполнения обязательств; — стоимость услуг и порядок расчетов; — порядок расторжения договора; — ответственность сторон. Преамбула договора. Преамбула договора содержит указание на стороны договора: получателя риэлторских услуг (Заказчика), лицо, которым будут оказываться эти услуги (Исполнителя). Предмет договора. Предмет договора — это совокупность действий, направленных на покупку/продажу недвижимости. Пример. Предмет договора с риэлтором при покупке недвижимости: «Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 – 3 500 000 рублей в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 – 35 кв. м., в кирпичном доме, не первые и не последние этажы, в доме этажностью не ниже 9, дом не старше 1980 года, наличие лифта и мусопровода и т.д.». Пример. Предмет договора с риэлтором при продаже недвижимости: «Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности .». Обязательства сторон. Обязанности Исполнителя: — составление презентации объекта недвижимости и распространение информации о нем в средствах массовой информации; Примечание: Одной из основных обязанностей риэлтора является составление презентации объекта недвижимости, а именно: создание качественных фотографий и текста объявления с точными характеристиками района, дома, самого объекта. А также проведение рекламной компании объекта недвижимости, что является ключевым моментом при его продаже, ведь насколько грамотно будут продуманы источники и сформировано предложение, зависит успех и выгода от продажи. — поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости; — организация просмотров объектов недвижимости потенциальным покупателям (самим Заказчиком); — проведение переговоров; — анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости; — сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру; — подготовка сделки, — проведение всех необходимых действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости и так далее. Обязанности Заказчика: — предоставление документов на объект недвижимости; — обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями; — явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости; — обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке для ее оформления и регистрации; — подписание Акта оказанных услуг; — уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги и так далее; Примечание: Риэлтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для регистрации перехода права собственности существует ограниченный срок действия: выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги – в течение 30 дней, кадастровый паспорт – 5 лет. Срок исполнения обязательств. В договоре с риэлтором при купли-продажи недвижимости обязательно необходимо прописать срок действия договора. !!!Если в договоре предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ крайне не выгоден для клиентов. !!! Примечание. Рекомендуется заключать договор на короткий срок с правом пролонгации. Стоимость услуг и порядок расчетов. Статья 781 ГК РФ предусматривает обязанности Заказчика оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей [...]

Особенности продажи/покупки ипотечной квартиры

Особенности продажи/покупки ипотечной квартиры Для подавляющего большинства россиян ипотечный кредит становится единственным шансом на приобретение собственного жилья. Тем более что финансово-кредитные учреждения, вследствие достаточно жесткой конкуренции, предоставляют все более заманчивые условия по кредиту. Вопрос «как ли продать квартиру в ипотеке» волнует многих заемщиков, ведь ипотечный кредит оформляется на весьма длительный срок (от 5 до 30 лет), но жизнь далеко не всегда развивается по желаемому сценарию. Очень часто заемщикам приходится избавляться от ипотечной недвижимости. Причины могут быть самые различные. Бывают ситуации, когда человек собирается приобрести жилье большей площади. Например, вы взяли кредит и купили однокомнатную квартиру, а через год понимаете, что уже можете позволить себе более просторное жилье. Нестабильная экономическая ситуация в стране сказывается и на рынке недвижимости. В таких условиях большинство заёмщиков оказываются неспособными выплачивать ипотечный кредит. Еще одной причиной продажи «ипотечной» квартиры можно назвать официальный развод семейной пары, при котором делится совместно нажитое имущество. В принципе может произойти масса событий, из-за которых вам может понадобиться продать квартиру в ипотеке. С другой стороны, для людей, желающих приобрести «ипотечную» квартиру тоже существуют свои определенные плюсы и минусы. Продать ипотечное жилье вполне реально, но из-за многочисленных рисков покупатели не выстраиваются за ним в очередь. Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – это ее цена. «Ипотечные» квартиры теряют существенную часть в своей стоимости. Именно поэтому продавцы обычно сокращают стоимость на 10-15 процентов. Владелец «ипотечной» квартиры должен заинтересовать покупателя стоимостью на уровне нижней границы среднерыночной цены. В 90 процентах случаев человек соглашается на покупку такой квартиры исключительно из-за скидки. Если продажа залоговых квартир, изъятых у Заемщиков за неисполнение обязательств, производится банками в судебном порядке, то реализацией занимаются органы исполнительного производства, которые не особо заинтересованные в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Такая недвижимость выставляется на аукцион, где начальная цена вовсе не является окончательной. Поэтому можно купить залоговую квартиру и неплохо сэкономить при покупке. Еще одним положительным момент будет, является то, что факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру. На этом преимущества «ипотечных» квартир заканчиваются и начинаются определенные сложности. Чаще всего, от покупки обремененной ипотекой квартиры потенциальных покупателей отпугивают материальные риски, вытекающие их процедуры приобретения в собственности залоговой недвижимости. Но как совершить данную операцию? На что обратить внимание? Ведь все это время взятая в ипотеку квартира является «заложницей» банка, предоставившего кредит. Рассмотрим все это в настоящей статье. Возможен ли обман в наши дни? В настоящее время такой обман досточно редко встречается, так как при оформлении залога на квартиру в Росреестре накладывается обременение, после чего продать такую квартиру без согласия банка невозможно. Если такие и происходит, то исключительно по поддельным документам, а это уже статья 159 Уголовного Кодекса РФ. Подделать могут и «согласие» банка на продажу «ипотечной», и вообще весь пакет необходимых документов. В первом случае недобросовестные продавцы подкупают нужного чиновника и доводят сделку до конца, в результате чего обманутый покупатель вынужден будет бесперспективно судиться с банком. Во втором случае у доверчивого покупателя забирают лишь предоплату, которая может доходить до половины всей стоимости покупки. После чего продавцы исчезают, а покупатель разбирается с банком и Росреестром. Стоит отметить, что часть вины за случившееся лежит и на самих покупателях «ипотечных» квартир. Чтобы уберечь себя от подобного [...]

Продажа квартир дефолтных заемщиков

Продажа квартир дефолтных заемщиков. Для подавляющего большинства россиян ипотечный кредит становится единственным шансом на приобретение собственного жилья. Тем более что финансово-кредитные учреждения, вследствие достаточно жесткой конкуренции, предоставляют все более заманчивые условия по кредиту. Недвижимость всегда есть, и будет считаться одним из самых надежных, практически непотопляемых инструментов инвестирования средств. Рубль падает, нефть дешевеет, банки теряют лицензии, и только квартиры остаются. Настоящая нестабильная экономическая ситуация в стране сказывается и на рынке недвижимости. В таких условиях большинство заёмщиков оказываются неспособными выплачивать ипотечный кредит. Заемщиков, которые испытывают проблемы с выплатой ипотечных кредитов можно разделить на три категории: — заемщики, оформившие рублевый кредит с «плавающей» ставкой. Если раньше ипотечная ставка была очень выгодной и составляла в среднем около 12-13%, то с обесцениванием рубля она значительно выросла; — заемщики, взявшие долларовый кредит. В связи с ростом курса доллара к рублю платежи увеличились в несколько раз; — заемщики, лишившиеся работы в связи с сокращением рабочих мест. Именно среди этой категории больше всего неплательщиков. С другой стороны, для людей, желающих приобрести «ипотечную» квартиру тоже существуют свои определенные плюсы и минусы. Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – это ее цена. Если продажа залоговых квартир, изъятых у заемщиков за неисполнение обязательств, производится банками в судебном порядке, то реализацией занимаются органы исполнительного производства, которые не особо заинтересованные в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Такая недвижимость выставляется на аукцион, где начальная цена вовсе не является окончательной. Поэтому можно купить залоговую квартиру и неплохо сэкономить при покупке. Следовательно, покупатели, у которых достаточно много времени и не так много денежных средств, целенаправленно покупают квартиры, которые банки изъяли у заемщиков за невыполнение обязательств по ипотечным кредитам. Если должнику «ипотечной» квартиры не удается договориться с банком, а погашать ипотечную задолженность у него возможности нет, то недвижимость уходит на торги. После ее реализации на аукционе, гасится ипотечный долг заемщика. Многие заемщики думают, что банки только и ждут повода, чтобы отобрать у них квартиру. На самом деле это не так, выселение заемщика — крайняя мера, на которую сами банки идут очень неохотно, поскольку обращение взыскания требует много времени и дополнительных затрат. Сначала стороны договариваются во внесудебном порядке о пересмотре графика платежей, уменьшении процентной ставки, увеличении срока погашения кредита, привлечении к платежам поручителей заемщика и т. д. И только если ни один из компромиссных вариантов не спасает заемщика от дефолта, на квартиру накладывается взыскание. Сообщение о проведении публичных торгов размещается их организатором в официальном информационном печатном периодическом издании не позднее, чем за 30 и не раньше, чем за 60 дней до назначенной даты торгов. В сообщении, кроме числа и времени, должно быть указано место, где будут проводиться публичные торги, начальная продажная стоимость имущества и его характер. Те, кто желает принять участие в торгах должны внести в срок, указанный в извещении, задаток. Сумма задатка не должна превышать 5 процентов от указанной начальной цены имущества. В случае нарушения предусмотренных условий для ведения торгов их можно признать недействительными по решению суда. После того, как торги завершились, в течение 5 дней, тот, кто их выиграл, должен внести сумму за купленное заложенное имущество. Размер внесенного задатка из этой суммы вычитается. Если остаток суммы не будет внесен, то задаток не подлежит возвращению. Когда вся сумма будет внесена, с лицом, выигравшим [...]

Каков правовой статус апартаментов и чем они отличаются от квартиры?

Каков правовой статус апартаментов и чем они отличаются от квартиры? В соответствии со статьей 671, 673 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ закрепляет право собственника жилого помещения предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. Однако, сдача квартиры (части квартиры) в аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц при долевой собственности возможно с рядом ограничений, предусмотренных ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, законом не возбраняется сдавать в наём долю в праве общей долевой собственности на квартиру, однако, для этого требуется предварительное согласие всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности регламентировано ст. 247 ГК РФ: Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. При сдаче в наем части квартиры, являющейся долевой собственностью с целью получения прибыли будет направлено на улучшение и приращение доли (имущества, пусть и в денежном эквиваленте). Законодательство предполагает производить это с учетом мнения всех заинтересованных сторон – участников долевой собственности. Если в наем будет сдана часть доли, принадлежащая второму собственник, то он имеет право на компенсацию. Примечание. Ставка налога на доход от сдачи в найм квартиры (части квартиры) составляет 13% от полученного дохода. Размер налога рассчитывается на основе задекларированного дохода с применением указанной ставки. Если сдача в наем квартиры является единственным источником дохода, не считая доходы, необлагаемые налогами, то гражданин имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на стандартные налоговые вычеты, предусмотренные налоговым законодательством. Налоговую декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход. Рассчитанный в налоговой декларации 3-НДФЛ налог необходимо уплатить до 15 июля года, в котором сдавалась налоговая декларация.

Как сдать в наем часть квартиры, являющейся долевой собственностью?

Как сдать в наем часть квартиры, являющейся долевой собственностью? В соответствии со статьей 671, 673 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ закрепляет право собственника жилого помещения предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. Однако, сдача квартиры (части квартиры) в аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц при долевой собственности возможно с рядом ограничений, предусмотренных ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, законом не возбраняется сдавать в наём долю в праве общей долевой собственности на квартиру, однако, для этого требуется предварительное согласие всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности регламентировано ст. 247 ГК РФ: Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. При сдаче в наем части квартиры, являющейся долевой собственностью с целью получения прибыли будет направлено на улучшение и приращение доли (имущества, пусть и в денежном эквиваленте). Законодательство предполагает производить это с учетом мнения всех заинтересованных сторон – участников долевой собственности. Если в наем будет сдана часть доли, принадлежащая второму собственник, то он имеет право на компенсацию. Примечание. Ставка налога на доход от сдачи в найм квартиры (части квартиры) составляет 13% от полученного дохода. Размер налога рассчитывается на основе задекларированного дохода с применением указанной ставки. Если сдача в наем квартиры является единственным источником дохода, не считая доходы, необлагаемые налогами, то гражданин имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на стандартные налоговые вычеты, предусмотренные налоговым законодательством. Налоговую декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход.    Рассчитанный в налоговой декларации 3-НДФЛ налог необходимо уплатить до 15 июля года, в котором сдавалась налоговая декларация.  

Ипотека

ИПОТЕКА Если Вы намерены приобрести квартиру с привлечением кредитных средств,  то наше агентство недвижимости Вам в этом поможет. Ипотека – это когда одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Другими простыми словами, когда речь идет об ипотеке квартиры, то под ипотекой нужно понимать залог квартиры. Покупатель покупает квартиру за кредитные деньги  (полностью или частично)  и данная квартира находится под залогом у банка, пока покупатель полностью не выплатит ему кредит. С греческого языка слово ипотека буквально так и переводится : Hypotheke – залог, заклад. Квартира находится под обременением и ее нельзя продать, обменять,  подарить без согласия на то залогодержателя – банка. Когда кредит за квартиру погашается, то после этого можно снять обременения. Специалист по ипотеке – ипотечный брокер оказывает следующие услуги. Поиск оптимального банка для кредитования с минимальной переплатой процентов.  Подготовка документов в банк для получения кредита под ипотеку. Выработка рекомендаций клиенту с целью недопущения отказа банка в выдаче кредита. Юридические консультации по рискам, связанными с ипотекой.

Антирейдерство

Антирейдерские услуги по предотвращению захвата жилых помещений. В последнее время все чаще и чаще к нам обращаются граждане, у которых отбираются квартиры путем рейдерских захватов. Ситуации здесь бывают разные. Кто-то сдал свою квартиру по договору найма (аренды) и квартиранты не хотят уезжать, хотя срок договора аренды истек уже давно. У других квартиру не хотят освобождать бывшие собственники, которых например, через суд уже лишили права собственности. Некоторые даже просто проникли в квартиру в длительное отсутствие хозяев и затем заявляют, что якобы собственники им сдали данную квартиру и также отказываются добровольно ее освобождать. Бывают также ситуации, когда собственность квартиры является долевой и один из сособственников пытается выселить других сособственников квартиры, путем привода своих знакомых в спорную квартиру и те психологически (а иногда и физически) запугивают остальных собственников, вынуждая их продать свою долю. Часто кто-то из родственников продает недорого свою долю посторонним людям и чаще профессиональным квартирным рейдерам и те в свою очередь вынуждают другого собственника продать ему свою долю и разумеется за сущие копейки. Все это называется одним словом – РЕЙДЕРСТВО! Как этому противостоять? Агентство недвижимости и юридической безопасности успешно сотрудничает с несколькими частными охранными предприятиями и нам, исключительно в рамках закона, удается отстоять права собственника в максимально быстрые сроки и с минимальными затратами. Обращайтесь – обязательно поможем!