Особенности продажи/покупки ипотечной квартиры

Для подавляющего большинства россиян ипотечный кредит становится единственным шансом на приобретение собственного жилья. Тем более что финансово-кредитные учреждения, вследствие достаточно жесткой конкуренции, предоставляют все более заманчивые условия по кредиту.

Вопрос «как ли продать квартиру в ипотеке» волнует многих заемщиков, ведь ипотечный кредит оформляется на весьма длительный срок (от 5 до 30 лет), но жизнь далеко не всегда развивается по желаемому сценарию. Очень часто заемщикам приходится избавляться от ипотечной недвижимости.

Причины могут быть самые различные. Бывают ситуации, когда человек собирается приобрести жилье большей площади. Например, вы взяли кредит и купили однокомнатную квартиру, а через год понимаете, что уже можете позволить себе более просторное жилье.

Нестабильная экономическая ситуация в стране сказывается и на рынке недвижимости. В таких условиях большинство заёмщиков оказываются неспособными выплачивать ипотечный кредит.

Еще одной причиной продажи «ипотечной» квартиры можно назвать официальный развод семейной пары, при котором делится совместно нажитое имущество.

В принципе может произойти масса событий, из-за которых вам может понадобиться продать квартиру в ипотеке.

С другой стороны, для людей, желающих приобрести «ипотечную» квартиру тоже существуют свои определенные плюсы и минусы. Продать ипотечное жилье вполне реально, но из-за многочисленных рисков покупатели не выстраиваются за ним в очередь.

Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – это ее цена. «Ипотечные» квартиры теряют существенную часть в своей стоимости. Именно поэтому продавцы обычно сокращают стоимость на 10-15 процентов. Владелец «ипотечной» квартиры должен заинтересовать покупателя стоимостью на уровне нижней границы среднерыночной цены. В 90 процентах случаев человек соглашается на покупку такой квартиры исключительно из-за скидки.

Если продажа залоговых квартир, изъятых у Заемщиков за неисполнение обязательств, производится банками в судебном порядке, то реализацией занимаются органы исполнительного производства, которые не особо заинтересованные в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Такая недвижимость выставляется на аукцион, где начальная цена вовсе не является окончательной. Поэтому можно купить залоговую квартиру и неплохо сэкономить при покупке.

Еще одним положительным момент будет, является то, что факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру.

На этом преимущества «ипотечных» квартир заканчиваются и начинаются определенные сложности. Чаще всего, от покупки обремененной ипотекой квартиры потенциальных покупателей отпугивают материальные риски, вытекающие их процедуры приобретения в собственности залоговой недвижимости.

Но как совершить данную операцию? На что обратить внимание? Ведь все это время взятая в ипотеку квартира является «заложницей» банка, предоставившего кредит. Рассмотрим все это в настоящей статье.

Возможен ли обман в наши дни?

В настоящее время такой обман досточно редко встречается, так как при оформлении залога на квартиру в Росреестре накладывается обременение, после чего продать такую квартиру без согласия банка невозможно. Если такие и происходит, то исключительно по поддельным документам, а это уже статья 159 Уголовного Кодекса РФ. Подделать могут и «согласие» банка на продажу «ипотечной», и вообще весь пакет необходимых документов.

В первом случае недобросовестные продавцы подкупают нужного чиновника и доводят сделку до конца, в результате чего обманутый покупатель вынужден будет бесперспективно судиться с банком. Во втором случае у доверчивого покупателя забирают лишь предоплату, которая может доходить до половины всей стоимости покупки. После чего продавцы исчезают, а покупатель разбирается с банком и Росреестром.

Стоит отметить, что часть вины за случившееся лежит и на самих покупателях «ипотечных» квартир. Чтобы уберечь себя от подобного обмана, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры.

Для того чтобы начать готовиться к сделке продавцам следует предпринять следующие шаги:

Обратиться за разрешением в банк.
Совершить продажу «ипотечной» квартиры без участия банка не получится, ведь недвижимость является залогом по кредиту. Кредитора обязательно необходимо ставить в известность о своем желании продать залоговое жилье. При этом решение вопроса всегда решается в индивидуальном порядке.

Отказать в продаже «ипотечной» квартиры банк не может — это запрещено Федеральным законом «Об ипотеке». Банк способен затруднить реализацию недвижимости, но не более того. Как правило, банки нормально относятся к продаже залоговых квартир и участвуют в сделке купли-продажи. Но в тоже время, у банков есть свои определенные требования, которые он предъявит при проведении такой сделки. Например: сумма сделки, за вычетом всех расходов, должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту; все расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, с тем, чтобы у должника не было возможности воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения расчетов с банком и так далее.

Также продавцы залоговой недвижимости должны быть готовы к тому, что сотрудники банка подробно расспросят Вас о причинах продажи заложенного жилого помещения.

Немаловажно уточнить наличие или отсутствие дополнительных банковских комиссий при продаже «ипотечных» квартир. Выясните, кто является действующим держателем закладной. Закладная является ценной бумагой, в связи с этим она может быть продана или передана другому лицу, поэтому документ может оказаться как в вашем городе, так и в любом другом или даже за границей.

Следующим шагом необходимо будет выбрать риэлтора или ипотечного брокера, который будет Вас вести по данному процессу и консультировать о ценах и предпочтениях на рынке недвижимости.
Продажа «ипотечной» квартиры имеет много нюансов, поэтому лучше осуществлять такую сделку только со специалистом. Согласовывать вопросы придется между тремя сторонами – Покупатель-Продавец-Банк. При этом каждый банк предлагает свою схему сделки.

Сама процедура реализации квартир и недвижимости под залогом имеет сложный механизм и, банки, как правило, сами не занимаются этим, так как для подобных целей необходимо создавать специальное подразделение, что связано с лишними затратами. Поэтому банки охотно сотрудничают с профессиональными риэлторами в области реализации заложенных квартир.

Поиск покупателя Вашей квартиры.
После получения разрешения банка на совершение сделки, можно начинать искать покупателя квартиры. Некоторые заемщики делают наоборот – сначала ищут желающего приобрести квартиру, а уже потом решают вопрос с банком. Но в этом случае можно потерять много времени на поиск и напороться на отказ кредитора.

Сложно быстро найти покупателя на квартиру находящуюся под обременением (психологический барьер со стороны покупателя). Тут опять Вам на помощь придет риэлтор, который будет сопровождать всю сделку, разъяснив со своей стороны юридические процедуры, собрав необходимые документы и множество согласований.

Существует четыре основных схемы продажи/покупки «ипотечной» квартиры:

Погашение «ипотечной» задолженности новым покупателем квартиры.
Продавец «ипотечной» квартиры предлагает покупателю заключить предварительный договор купли-продажи, на основании которого денежные средства в размере суммы основного долга по кредиту и уплаты всех необходимых процентов помещаются в депозитную банковскую ячейку. Во вторую ячейку закладываются оставшиеся средства, которые предусматривают разницу между суммой долга и продаваемой стоимостью (доступ к данным деньгам продавец получит лишь после перехода права собственности на имя покупателя). После этого заемщик расплачивается с банком, снимает с квартиры статус обременения залоговыми обязательствами и получает полное право на ее продажу. Далее происходит подписание основного договора купли-продажи квартиры и регистрируется переход права собственности на имя нового собственника.

Риск покупателя в данном случае состоит в том, что ему придется передать достаточно значительную сумму денег продавцу до регистрации договора купли-продажи в УФРС, ждать снятие залога, после чего только будет подписан основной договор. Покупателю следует подстраховать себя, взяв расписку у продавца о получении денежных средств.

Из ипотеки в ипотеку.
Покупатель «ипотечной» квартиры также хочет приобрести жилье в ипотеку. Тут возможно два варианта: оформление ипотеки в том же банке, что и у продавца, заложившего квартиру или оформление в другом банке.

В первом случае за счет первоначального взноса на жилье и выданного кредита погашается задолженность перед кредитной организацией первого заемщика. Получается, что у недвижимости меняется залогодатель. Одновременно осуществляются два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость.

Во втором случае, при оформлении ипотеки в другом банке, процесс купли-продажи квартиры может несколько затянутся. Необходимо будет предоставить в новый банк документацию по приобретаемой квартире. Помимо этого придется оплатить процент с перевода денежных средств из одного банка в другой. Суть данной процедуры состоит в том, что на объект продажи накладывается второе обременение. Затем второй банк перечисляет деньги первому, в результате чего снимается обременение.

Другой вариант – это привлечение заемных средств с помощью потребительского кредита, но в таком случае, ставки будут очень разнится. Зато с приобретаемой квартиры будут сняты все залоговые обязательства.

Продажа «ипотечной» квартиры по решению суда.
Если должнику «ипотечной» квартиры не удается договориться с банком, а погашать ипотечную задолженность у него возможности нет, то недвижимость уходит на торги. После ее реализации на аукционе, гасится ипотечный долг заемщика.

В свою очередь некоторые покупатели, у которых достаточно много времени и не так много денежных средств, целенаправленно покупают квартиры, которые банки изъяли у заемщиков за невыполнение обязательств по ипотечным кредитам.

Необходимо сразу же отметить, что для того, чтобы избежать неприятностей и сохранить свои денежные средства при приобретении жилья, находящегося в залоге, надо заручиться поддержкой опытных риэлторов, которые смогут провести квалифицированную юридическую проверку ипотечного жилья. Экономить не стоит, так как во всех тонкостях покупки данного вида квартир достаточно сложно.

Бывали случаи, когда недобросовестные заемщики отказывались продавать ее после погашения всего кредитного долга покупателем. От этого может защитить только предварительно составленный договор купли-продажи.

Банк ни о чем не узнает.
Эта схема купли-продажи является неофициальной (мы е не советуем) и имеет существенные риски, в основном для покупателя. Заемщик не уведомляет банк о продаже квартиры, покупатель досрочно гасит ипотечный кредит продавца, после чего происходит стандартная процедура переоформления права собственности на жилую недвижимость.

Таких «рисковых» покупателей найти очень сложно, поэтому эта схема не так распространенна.

Анализируя вышесказанное можно сделать вывод, что при покупке «ипотечной» квартиры могут возникнуть следующие риски:

Отказ от продажи квартиры. Покупатель оплатил кредитные обязательств продавца, а тот, в свою очередь, отказался ее продавать.
Банкротство банка заемщика. Безопасный способ взаиморасчетов непосредственно через депозитарий.
Оформление ипотечного кредита только в том банке, в залоге которого находится «ипотечная» квартира.
Снятие обременения с квартиры самим покупателем после оплаты оставшейся суммы долга и заключения договора купли-продажи с продавцом, что влечет за собой повторную оплату государственной пошлины и временные затраты.

Самым безопасным способом проведения такого типа сделок является одновременное погашение задолженности по кредиту, оплата оставшейся стоимости продавцу, подписание договора купли-продажи и снятие обременения с квартиры. Только не все банки готовы пойти на подобный шаг, предпочитая все эти действия растягивать во времени.