Продажа квартир дефолтных заемщиков.
Для подавляющего большинства россиян ипотечный кредит становится единственным шансом на приобретение собственного жилья. Тем более что финансово-кредитные учреждения, вследствие достаточно жесткой конкуренции, предоставляют все более заманчивые условия по кредиту.
Недвижимость всегда есть, и будет считаться одним из самых надежных, практически непотопляемых инструментов инвестирования средств. Рубль падает, нефть дешевеет, банки теряют лицензии, и только квартиры остаются.
Настоящая нестабильная экономическая ситуация в стране сказывается и на рынке недвижимости. В таких условиях большинство заёмщиков оказываются неспособными выплачивать ипотечный кредит.
Заемщиков, которые испытывают проблемы с выплатой ипотечных кредитов можно разделить на три категории:
— заемщики, оформившие рублевый кредит с «плавающей» ставкой. Если раньше ипотечная ставка была очень выгодной и составляла в среднем около 12-13%, то с обесцениванием рубля она значительно выросла;
— заемщики, взявшие долларовый кредит. В связи с ростом курса доллара к рублю платежи увеличились в несколько раз;
— заемщики, лишившиеся работы в связи с сокращением рабочих мест. Именно среди этой категории больше всего неплательщиков.
С другой стороны, для людей, желающих приобрести «ипотечную» квартиру тоже существуют свои определенные плюсы и минусы. Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – это ее цена. Если продажа залоговых квартир, изъятых у заемщиков за неисполнение обязательств, производится банками в судебном порядке, то реализацией занимаются органы исполнительного производства, которые не особо заинтересованные в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Такая недвижимость выставляется на аукцион, где начальная цена вовсе не является окончательной. Поэтому можно купить залоговую квартиру и неплохо сэкономить при покупке.
Следовательно, покупатели, у которых достаточно много времени и не так много денежных средств, целенаправленно покупают квартиры, которые банки изъяли у заемщиков за невыполнение обязательств по ипотечным кредитам.
Если должнику «ипотечной» квартиры не удается договориться с банком, а погашать ипотечную задолженность у него возможности нет, то недвижимость уходит на торги. После ее реализации на аукционе, гасится ипотечный долг заемщика.
Многие заемщики думают, что банки только и ждут повода, чтобы отобрать у них квартиру. На самом деле это не так, выселение заемщика — крайняя мера, на которую сами банки идут очень неохотно, поскольку обращение взыскания требует много времени и дополнительных затрат. Сначала стороны договариваются во внесудебном порядке о пересмотре графика платежей, уменьшении процентной ставки, увеличении срока погашения кредита, привлечении к платежам поручителей заемщика и т. д. И только если ни один из компромиссных вариантов не спасает заемщика от дефолта, на квартиру накладывается взыскание.
Сообщение о проведении публичных торгов размещается их организатором в официальном информационном печатном периодическом издании не позднее, чем за 30 и не раньше, чем за 60 дней до назначенной даты торгов. В сообщении, кроме числа и времени, должно быть указано место, где будут проводиться публичные торги, начальная продажная стоимость имущества и его характер.
Те, кто желает принять участие в торгах должны внести в срок, указанный в извещении, задаток. Сумма задатка не должна превышать 5 процентов от указанной начальной цены имущества. В случае нарушения предусмотренных условий для ведения торгов их можно признать недействительными по решению суда.
После того, как торги завершились, в течение 5 дней, тот, кто их выиграл, должен внести сумму за купленное заложенное имущество. Размер внесенного задатка из этой суммы вычитается. Если остаток суммы не будет внесен, то задаток не подлежит возвращению.
Когда вся сумма будет внесена, с лицом, выигравшим торги, их организатор заключает договор о купле-продаже в течение 5 дней. Протокол результатов торгов и договор купли-продажи дают основание для соответствующей записи в Едином государственном реестре.
Что же делать гражданам, у которых «ипотечная» квартира является единственным жильем. К сожалению, на «ипотечные» квартиры не распространяется норма закона, по которому запрещено обращение иска на единственное жилье. Более того, в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» судебные приставы-исполнители не производят оценку по определению рыночной стоимости имущества, с которой начинаются торги. Это прерогатива суда. То есть залогодержатель – банк обращается в суд и просит обратить взыскание на квартиру с установленной начальной ценой. Именно в этот момент, заемщик вправе заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь эксперта (оценщика).
Гражданско-процессуальное законодательство Российской Федерации предусматривает, что все расходы по новой оценке имущества оплачивает сторона, несогласная с представленной оценкой и заявившая ходатайство. Если владелец квартиры не воспользуется предоставленными возможностями, то недвижимость будет представлена к торгам службой судебных приставов по стоимости, определенной судом.
Необходимо помнить, что у любого гражданина имеется право даже после вынесения судебного решения выйти в суд с заявлением об отсрочке исполнения. Как правило, за рассрочкой обращаются граждане, у которых квартира является единственным жильем, имеющие несовершеннолетних детей. И суды, если есть подтвержденная документально уважительная причина, идут навстречу таким должникам.
А если все-таки «ипотечная» квартира является единственным жильем для заемщика, имеет ли он право проживать в арестованной квартире? Да, имеет, так как в силу действующего законодательства, даже если квартира находится под арестом, право собственности должника сохраняется. Пристав и банк — взыскатель нарушить данное право не могут. Поэтому если должник не уклоняется при совершении исполнительных действий пристава и добровольно принимает на хранение (под охрану) данное имущество, он продолжает находиться в квартире. До перехода права собственности и отмены государственной регистрации.
Если же должник сопротивляется аресту, например, скрывается, то назначается ответственный хранитель объекта в лице специализированной организации. Это отобранные на конкурсной основе и заключившие государственный контракт юридические лица. Так же часто рассматриваем вопрос о передаче на ответственное хранение жилой недвижимости банкам-залогодержателям. Но это крайняя мера.
На основании ст. 95 Жилищного кодекса РФ жилые помещения маневренного фонда предоставляют заемщикам, не имевшим другого жилья на момент обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Маневренный фонд — это государственное и муниципальное жилье, отнесенное к таковому в законном порядке федеральным органом исполнительной власти. Но в России маневренного жилья для дефолтных заемщиков не существует и в условиях тотальной нехватки жилья в стране говорить об этом пока не приходится.
Если первые торги по продаже «ипотечной» квартиры не состоялись, то есть на объект не было подано заявок от потенциальных участников, судебный пристав выносит распоряжение о снижении цены. На повторные торги квартира выставляется со сниженной на 15% ценой. Если же не нашлось покупателей и во второй раз, имущество предлагается взыскателю для принятия на баланс – по стоимости ниже на 25% от первоначальной.
Анализируя вышесказанное, стоит отметить, что, несмотря на выгодные для покупателя условия продажи, «дефолтные» квартиры малоликвидны. Покупателям не всегда хочется приобретать квартиру, где могут продолжать жить ее прежние собственники, которые не желают выселяться от туда. И эту проблему придется решать в судебном порядке, который может затянуться на достаточно длительный период. В квартире могут проживать дети, инвалиды, пожилые люди, и их выселение вызывает множество проблем. Через суд их приходится снимать с регистрационного учета, получать судебное решение по поводу принудительного выселения, ожидать исполнения решения суда судебными приставами.
Кроме того, в «дефолтных» квартирах нередко остаются долги за жилищно- коммунальные услуги, которые переходят к новым владельцам.
